Prvo koronavirus, a onda potres. Posao agencijama koje trguju stanovima u središtu Zagreba praktički je stao. Ponuda je iz dana u dan sve veća. Prodaje se svašta pa čak i stanovi u zgradama koje su ostale bez dimnjaka. No, potražnje jednostavno nema. Ipak, prodavači još drže cijene nekretnina.
Kako će se koronakriza odraziti na cijene stambenih nekretnina?
Iako je teško predvidjeti cijene bilo kakvih usluga i dobara, uzimajući gore navedene činjenice, zasigurno možemo zaključiti da će doći do hlađenja tržišta rezidencijalnih nekretnina. Nekoliko je ključnih faktora koji će utjecati na to hoćemo li imati kratkoročni pad ili dugoročno mrtvilo:
1. BDP – ako pad BDP-a bude kratkoročan, te u prvim kvartalima sljedeće godine se gospodarska aktivnost re-aktivira vrlo je vjerojatno da će se brže stabilizirati i cijene nekretnina
2. Nezaposlenost – što je veća nezaposlenost, manja je kreditna sposobnost građana, te su banke opreznije u svom ponašanju. Ako se brzo ne uspostavi zaposlenost iz 2019. godine, vrlo je vjerojatno da će na snazi ostati oštriji uvjeti kreditiranja te da će kamatne stope na stambene kredite porasti.
3. Kamatne stope – trenutne kamatne stope na kredite su oko 2,8-3,0%. Ostanu li kamatne stope na stambene kredite na ovim razinama velika je vjerojatnost da će se brže oporaviti i tržište nekretnina, tj da će pad biti značajno manji.
4. APN, tj. subvencije stambenih kredita – iz današnje perspektive, APN treba služiti kao stabilizator cijena. Pogotovo uzimajući u obzir činjenicu da se za rujan najavljuje i novi program. Ako tome doista bude tako, definitivno će se dodatno smanjiti pritisak na pad cijena tj. mjera bi trebala imati pozitivan učinak.
Mišljenja smo, poručuju s novac.jutarnji.hr, da će se pritisak na pad biti relativno kratak (do dvije godine) te ukoliko se ponovno uspostavi potpuna gospodarska aktivnost, da će od 2022. godine cijene nekretnina nastaviti rasti, te pokušati opet doseći rekordne razine iz 2008. godine. Nadalje, u odnosu na dramatičan pad cijena nekretnina u 2009. godini, osim pada BDP-a od 7,4% kumovao je i veliki broj novoizgrađenih, a neprodanih stanova, kojih sada na tržištu nema.
Svakako vrijedi promatrati i ne kupovati nekretnine po trenutno traženim cijenama, ali isto tako treba jednim okom promatrati kako i koliko će poslovne banke dodatno postrožiti uvjete dobivanja stambenih kredita.
Cijene nekretnina u centru se nisu povećaval, ali ni smanjivale
U Zagrebu nema ulice bez neke dizalice. Vreće šute, cigle, crijepovi, grede na svakom koraku. Grad pun majstora, a oglasnici puni stanova iz centra. Nikad ih nije bilo više. Uglavnom ih prodaju agencije, ali o potresu ni u jednom oglasu ni slova.
Danas za stan u centru prvo pitanje više nije cijena. Ekipa RTL-ov Potrage nazvala je oglas za stan u Palmotićevoj i pitali su u kakvom je stanju zgrada nakon potresa. Vlasnik stana je odgovorio: “Ok. Mislim, zgrada kao zgrada je starija, ne mogu reći da je neka vrhunska, mislim, stara je zgrada. Ali, nije oštećena. Malo je oštećena, ali stan nije stradao. Koliko znam uporabljivo jer smo ulazili u stan.”
“Na vrhu su pali dimnjaci”
“Dobro je, dobro je, nije zgrada stradala. Gore na vrhu su pali dimnjaci, ali to su već sanirali, zgrada dobro stoji i to je sve OK. A za naljepnicu nemam pojma, vjerojatno je nema ili je ona žuta ako je”, odgovorio je vlasnik stana.
Fotografije su, priznaju svi, mahom od prije potresa. No, još jednu bitnu činjenicu nitko baš ne ističe – iznos pričuve. Onima koji su se već uhvatili sanacije i koji su podizali kredite skočila je od nekoliko stotina do čak nekoliko tisuća kuna. Poželjno bi bilo otkriti kupcima i tu informaciju.
“Pa za sada se pričuva nije ništa povećala, oni dobro stoje, a sad da li će šta povećavat, evo iskreno ne znam”, rekao je vlasnik stana u Palmotićevoj.
Jedna dobra vijest za kupce – cijene nekretnina u centru nakon potresa nisu se povećavale. Što je i jasno. Ali nisu se ni smanjile. Što je bilo za očekivati nakon što su sve zgrade pretrpjele bar neku štetu. Tako primjerice, stan od 13 kvadrata stoji 37 tisuća eura. Ali, kao i u svakoj TV prodaji – to nije sve.
“To je 13 kvadrata i plus, plus WC. Dakle, ajmo reći jedina mana je što on nije u vlasništvu, jedino prodavatelj ima ključ”, rekao je vlasnik stana u Kačićevoj ulici.
“Mislim da je šašavo privući, dovesti nekoga da ide gledati stan i onda on otkrije neke nedostatke koji će doprinijeti njegovoj odluci da ne kupi. Onda gubimo vrijeme i ja osobno, a i ta osoba”, rekao je prodavatelj Tomislav.
Tomislav je jedan od rijetkih koji osobno prodaje vlastiti stan i koji je u oglas postavio i kompletnu dokumentaciju o stanju zgrade nakon potresa.
“Stan je renoviran prije potresa, bilo bi teško to sad tako brzo dovesti svrsi, ali bilo je malo štete, pala je žbuka i bile su neke male pukotine. ali to su bile pukotine na farbi”, rekao je Tomislav.
“Zasad nemam namjeru spuštati cijenu”
Štetu je sanirao, ali tek rijetki su to došli pogledati. “Par ljudi je dolazilo gledati stan, ali naravno stan je još uvijek na prodaju, znači nije prodan. Znači cijena nije promijenjena, logika stvari je da je stan oštećen vrijedio bi manje međutim kako nije oštećen, za sada nemam namjeru spuštati cijenu”, rekao je Tomislav.
“Ti privatni prodavatelji koji imaju te nekretnine kao da još uvijek nisu svjesni što se dogodilo i još uvijek nekako se nadaju da postoji baš neki kupac koji baš jako želi centar grada i kupit će baš njegov stan, ali prošlo je jako kratko vrijeme”, rekla je vlasnica agencije za nekretnine Dina Serdarušić.
Promet agencije pao za 90 posto
Vlasnica agencije za nekretnine koja je i inače posredovala uglavnom oko stanova u centru grada priznaje – promet im je pao za 90 posto.
“Stanje je kaotično, moglo bi se reći čak još gore od kaotičnog. Nema tržišta, ne postoji interes za kupoprodaju nikakav. Sve se srušilo i palo preko noći praktički”, rekla je Serdarušić.
Korona ih je načela, potres dokrajčio. “Tu bih kao izuzetak navela novogradnje u centru grada, za kojima vlada donekle interes, ali sve više je to da se ljudi samo raspituju, da ih zanima kakva je situacija, ali barem odu pogledat stan. A za stanove u starim zgradama gotovo uopće nema interesa”, rekla je Serdarušić.
“Ljudi se osjećaju nesigurno, ljudi čak ne žele ići ni gledati stanove jer se pitaju je li zgrada sigurna, što je sa stubištem. Vječno pitanje sad je i najčešće koju ima naljepnicu”, objasnila je Serdarušić.
Prodavatelji ne prestaju zvati
Kupci ih ne zovu, a prodavatelji ne prestaju zvati. “Da, na primjer, jučer dobijemo po 15 stanova u centru grada koji su bili za dnevni najam, recimo da se 70 posto vlasnika i dalje odlučuje na najam samo dugoročni, jer se nadaju da će se turistička situacija poboljšati, ali 30 posto stanova se odmah daju u prodaju”, rekla je Serdarušić.
Vlasnici stanova za dnevni najam pretrpjeli su dvostruku štetu. Zbog potresa ljudi izbjegavaju stanove u centru za dugoročni najam, a zbog korone nema više turista i tko zna kad će se vratiti.
“Da, dobro je, zgrada je dobila zelenu naljepnicu tako da je sve u redu i nije stradao ni malo, stan je objavljen taj dan kad je i slikan. Bio je u dnevnom najmu, ima dobre recenzije u bookingu tako da postoji i ta mogućnost preuzimanja tog posla, a trenutno nema posla”, rekao je vlasnik stana na Trgu Petra Krešimira IV.
“Dio ljudi je u svakom slučaju uslijed straha zbog onog što im se dogodilo, ne žele više jednostavno živjeti u stanovima koji nemaju armirano betonsku konstrukciju i zbog toga su motivirani da jednostavno napuste centar i odu negdje gdje je donedavno bilo manje atraktivno zbog lokacije, ali je sad atraktivno zbog konstrukcije”, rekao je vlasnik agencije za nekretnine Boro Vujović.
Cijene stanova u centru Zagreba nisu otišle ni 5,5 posto dolje
S Borom se ekipa Potrage našla na lokaciji na kojoj njegova agencija prodaje jedan stan. Centar nikad nije lišen zvukova, ali potencijalnim kupcima zvuci sanacije sigurno nisu ono što imaju na umu kad razmišljaju o stanu u centru metropole.
“Ono što je sad pitanje je koliko su te zgrade sad oštećene i tko će biti kupci takvih stanova. Ono što smo mi uspjeli vidjeti u našoj bazi dio kupaca je apsolutno odustao od takvih zgrada, dio je spreman i dalje kupiti stan u centru na dobroj lokaciji i u zgradi sa gredama, ali po, reći ću to, normalnijim cijenama nego što je bila, a dio njih je spreman ono što vidi na tržištu kupiti, ali jako, jako jeftino”, rekao je Vujović.
No, nema čak ni jeftinog, a kamoli jako jeftinog. Zagreb je pogodilo 5,5 po Richteru, a cijene stanova u centru nisu otišle ni za 5,5 posto dolje. Od iznosa vam se lako zavrti u glavi.
“Uvijek je poricanje i negacija ono što na početku prevladava jer ako ste vi donedavno imali neki stan koji je vrijedio reći ću sad aproksimativno 3 tisuće eura i onda se sad dogodilo nešto i preko noći to više nije tako jako vam je teško tu činjenicu prihvatiti i potrebno je vrijeme i reći ću to tako i određeni materijalni dokazi da bi se s tom idejom, kako bih rekao, da bi je prihvatili. I da bi to možda postala njihova realnost”, rekao je Vujović.
Stan u koji idemo ne može biti na atraktivnijoj lokaciji nego što jest. Prodavao se i prije potresa. Zgrada je izgrađena, kao što stoji na samom ulazu, 1860. godine. 20 godina prije predzadnjeg jakog potresa. I tad i sad prošla je s tek neznatnim oštećenjima. Vlasnica rado pojašnjava detalje.
“Dogodila su se neka manja puknuća recimo iznad dovrataka kako je očigledno da je potres dolazio sa sjeverne strane i da se zgrada tako i tresla tu je bilo puknuća i nešto žbuke palo i bili su stropovi zbog velike kvadrature zbog velikog raspona su imali kao skalpelom tanke rezove”, rekla je vlasnica stana Branka Šimunec.
Nije oštećen u potresu, ali bi vlasnica svejedno mogla pretrpjeti određenu štetu jer život u centru Zagreba sad ima drugu cijenu.
“Ne bojim se za kupca”
“To sad ovisi kako gledamo. Ako znamo da i dalje ima ljudi koji traže stan u centru, a znamo da je ovo stan u centru koji ima armirani beton na podu i gdje se vidi da se ništa nije dogodilo uslijed potresa, ali je njemu potrebno spustiti cijenu s obzirom da je jedan od rijetkih koji je netaknuto prošao cijelu ovu situaciju”, rekao je Vujović.
“Ja se ne bojim za kupca ili za prodaju ovog stana. Znači taj stan i kad sam ga ja kupovala, on nije bio jeftin, ovo nije jeftina lokacija dakle ovo je centar hrvatske metropole i ovo nije za svakoga. Ja to ne govorim iz bahatosti, ja to govorim iz iskustva”, rekla je Branka.
“Očekujem pad cijena od 20 posto najesen”
Bude li ipak morala, razmislit će o spuštanju cijene. Baš kao i Tomislav s početka naše priče. “Pa naravno, ako se ne može prodati po ovoj cijeni ako je to nerealna cijena ako nije tržišta, ako se to ne da prodati po toj cijeni, naravno da ću spustiti cijenu, mislim logično, ne”, rekao je Tomislav.
“Ja očekujem da će se to dogoditi negdje u jesen i očekujemo pad nekakvih 20-ak posto za stanove koji su u dobrom stanju, koji su uporabljivi, a kod ovih koji nisu bi svakako još više trebalo korigirati cijenu prema dolje pogotovo zato što će čovjek koji kupi taj stan morati puno više izdvajati za pričuvu”, rekla je Serdarušić.
“Ono što možemo očekivati na tržištu je korekcija možda nekih cijena stanova koji su do prije dva ili tri mjeseca imali možda nezasluženo visoku cijenu i sad će se tu situacija nekako korigirati”, rekao je Vujević.
Ali, kao i u svemu, i ova će priča ovisiti o ponudi i potražnji. “Prodavatelji su i dalje tamo gdje su i bili, a kupci su u nekim očekivanjima da se cijene zbog ovih faktora koje ste vi naveli moraju značajno korigirati. Sad ćemo vidjeti kako će se situacija rasplesti”, rekao je Vujević.
Čeka se kakva će biti sezona
Oni koji su oduvijek htjeli kupiti stan izvan centra, također se nemaju čemu veseliti. Eventualno smanjenje cijena stanova u centru, neće utjecati na smanjenje u ostalim kvartovima.
“Dapače, ljudi sad, prvi put oni koji su bili u centru koji su rekli ako ne mogu u papučama do bana ne interesira me ništa, su me nazvali baš nakon potresa i rekli ja bih stan na Jarunu”, rekao je Vujević.
A kako će korona-kriza utjecati na tržište nekretnina u ostatku Hrvatske, posebice na Jadranu, daleko je za prognozirati, dodaju agenti. “Tek kad stvarno vidimo kako će sezona stvarno funkcionirati, u kojem nivou će gospodarstvo krenuti nakon ove situacije onda ćemo moći donijeti točan zaključak što će se s cijenama dogoditi i da li će se korigirati i koliko”, rekao je Vujević.
Korist bi za sad, čini se, mogli izvući jedino zagrebački podstanari. I to ako ih nije strah novog potresa. “Već sada primjećujem da ljudi koji imaju stanove za najam, opet govorim za centar grada koji su mi bili onako dosta kruti oko svog stava da ne daju ispod određene cijene da sad zovu i kažu evo dat ću za 20 posto jeftinije, za 30, samo da se iznajmi”, rekla je Serdarušić.
Kako god se ova priča rasplela, draže bi nam bilo da se ne veselimo padu cijena nekretnina nego da se veselimo rastu plaća. Ali prije će se, čini se, sanirati Zagreb nego naše platne liste.
Tržištu stambenih nekretnina slijedi hlađenje
Do početka korona krize, rezidencijalno tržište nekretnina bilo je u silovitom usponu. Naime, krajem 2019. i početkom 2020. godine cijene rezidencijalnih tj.stambenih nekretnina su dosegle rekordne iz nikad ponovljene 2008. godine. Za to je trebalo dugih 12 godina. Pritom je važno je napomenuti da je u 2019. godini i BDP dostigao razinu iz 2008., piše novac.jutarnji.hr.
Iz portala moj-bankar.hr napravili su analizu utjecaja najavljenog pada BDP-a na kamatne stope stambenih kredita te posljedično i na postignute cijene na tržištu stambenih nekretnina. Analiza bazirana na čistim činjenicama ne indicira da bi se postojeći trend mogao nastaviti, tj. pokazuje vjerojatnost pada ili hlađenja cijena stambenih nekretnina.
Što očekivati do kraja godine?
Od izbijanja koronakrize, vodeći ekonomisti, Svjetska banka, a na kraju krajeva i Vlada RH prihvatila je činjenicu da će BDP Republike Hrvatske značajno pasti. Procjene su različite, ali držimo li se samo one koju planira vlada, a to je pad BDP-a od 9,4% u 2020. dovoljni je argument koji će izazvati tektonske pomake na tržištu nekretnina. Nadalje, u 2021. planira se rast BDP-a od 6,1% što znači da ćemo krajem 2021. s BDP-om biti na razini 2017 ili 2018.
Analizirajući kvartalne stope promjene BDP-a zajedno sa kretanjem odgovarajućih stopa promjene cijena stambenih nekretnina od 2003 pa do kraja 2019., uočava se snažna korelacija ove dvije varijable (R2=0.56). Naime, kao što možemo vidjeti, kada BDP značajnije pada, a u prošlosti je u prva 3 kvartala 2009. padao iznad 5%, pada i cijena nekretnina. Cijene stambenih nekretnina reagiraju nešto sporije, tj. treba im otprilike jedan kvartal da se korigiraju, ali ako nakon značajnijeg pada BDP-a, isti nastavi dalje padati, čak i manjim stopama, slijedi i značajnija korekcija nekretnina.
Iako s krajem 2019. Hrvatska ima niz od 23 uzastopna kvartala rasta BDP-a, gotovo svi smo svjesni da će se niz zaustaviti u 2020. Kako nam povijesni podaci pokazuju u 19 kvartala s padom BDP-a cijene nekretnina su padale u 17 kvartala, a u 48 kvartala rasta BDP-a (razdoblje od 2003. do 2019.), cijene su rasle u njih 40. Ovo su snažni indikatori da će cijene nekretnina za stambenu namjenu padati. Kako kroz sljedećih 2-3 godine, nećemo dosegnuti BDP iz 2008. (to smo upravo postigli u 2019. godini), vrlo je vjerojatno da će doći do korekcije cijene nekretnina. Realno je očekivati da će se isto vjerojatno korigirati do 10%.
Dodatni negativni utjecaj realizirat će se i kroz povećanje nezaposlenosti. U mjesecu travnju 2020. bilo je oko 160 tis. nezaposlenih, dok je u istom mjesecu 2019. nezaposlenih bilo oko 130 tis. Porast u travnju 2020. u odnosu na 2019. je 30 tak tisuća, uzmemo li u obzir da je u veljači 2020. bilo 20 tak tisuća manje nezaposlenih nego u 2019. godini, statistika izgleda još lošije.
Ova dva smjera makroekonomskih kretanja već su počela imati utjecaj i na kreditne politike poslovnih banaka.
Kako će se ponašati banke?
Poslovne banke u Hrvatskoj suočavaju se s dva trenda. Prvi je moratoriji koje uvode, a kojih je do sada zatražilo 40 tak tisuća građana dok ih je odobreno 20 tak tisuća. Procjenjuje se da je 7% kreditno zaduženih građana zatražilo moratorij.
Osim moratorija, banke su počele i zaoštravati kreditne uvjete. Tako se za odobravanje stambenog kredita, već neko vrijeme, kreditna sposobnost računa sukladno ovršnom zakonu te se u kreditnu sposobnost ne uključuju dodaci na plaću kao što su dodatak za terenski rad, naknada za prijevoz i slično. Zaoštravanje uvjeta u posljednjih mjesec dana postrožen je omjer kredita i zaloga na nekretnini na primjer dok je prije iznos kredita i procijenjene vrijednosti nekretnine mogao biti 1:1 sada u nekim bankama iznos kredita ne može prijeći 70% vrijednosti nekretnine, dok neke banke s druge strane ne žele ni kreditirati klijente koji nisu njihovi postojeći klijenti.
Kako su kamatne stope također važna komponenta tržišta nekretnina, vidimo da unazad 15-tak godina,većina rasta cijena se dogodila kada su kamatne stope bile ispod 4%. U samo 4 kvartala (i to 2015. i 2016. kada su cijene nekretnina bile na minimumu, a BDP je počinjao rasti) cijene su rasle, u ostalih 11 kvartala, cijene su rasle kada su kamatnjaci bili ispod 4%.
Tekst se nastavlja ispod oglasa
