Stručnjaci o cijenama stambenih nekretnina: ‘APN je samo dolio ulje na vatru i poništio svoju svrhu’

“Idemo u krivom smjeru i to kontinuirano”, rekao je glavni ekonomist HNB-a Vedran Šošić u HTV-ovoj emisiji Otvoreno na temu nekretninskog booma u Hrvatskoj i rasta cijena nekretnina, dok je ekonomski stručnjak Mladen Vedriš rekao da nema nikakve opasnosti od sloma tržišta nekretnina.

Boro Vujović, dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK, rekao je kako su reakcije država i vlada na koronu te potres u Zagrebu glavni faktori koji su doveli do onoga što danas imamo na tržištu nekretnina. Dodao je da u obzir treba uzeti i povijesno niske kamate na kredite, de facto negativnu kamatnu stopu na štednju, te rast cijene građevinskih materijala i radne snage.

– Sve su to faktori koji utječu na ono što danas imamo na tržištu. Onda kad tu još dodamo i APN, imamo ono što imamo danas, rekao je Vujović.

– Dok god imamo inflaciju koja je danas prisutna i dok nemamo rast kamatnih stopa, teško je očekivati da će se nešto promijeniti, dodao je.

Vujović je rekao i da, gledajući kroz povijest, cijene rastu te da je kupnja nekretnine u svakom slučaju dobra odluka.

>Šef Hrvatske udruge banaka otkrio što nas čeka nakon uvođenja eura

Međutim, dodao je da u ovom trenutku razmjeri odstupanja cijena nisu alarmantni. Rekao je i kako je odstupanje od dugoročnog trenda manje nego što je bilo 2008. godine, te da se situacija ne može u potpunosti usporediti s tom godinom.

– Razmjeri neravnoteža nisu takvi kao što su bili prije 2008. Međutim, trend je loš, imamo 10-ak posto rasta cijena. Za tri godine, ako se to nastavi, mi smo u Zagrebu na prosjeku od 3000, a to je onda već malo ozbiljniji… Tu već govorimo o nekakvoj reprizi 2008., premda, kažem, nikad nisu takve situacije identične, drugačije su, puno manje se gradi, rekao je Šošić.

Ekonomski stručnjak Mladen Vedriš rekao je da tržište nije jedinstveno ni homogeno – na njemu su različiti igrači. Kao posebno značajan segment istaknuo je mlade ljude koji žele riješiti stambeno pitanje, kao drugi segment naveo je igrače koji su došli iz Europske unije, a kao treći, vrlo bitan segment ljude koji imaju značajne štedne uloge.

Kardum: APN samo šlag na torti

– Godišnji gubitak na tim štednim ulozima je značajan, rekao je Vedriš.

– U tri godine možete izgubiti gotovo jednu trećinu vrijednosti. I ono što je napravilo dar mar na tržištu je upravo ulaz toga kapitala. Oni su počeli kupovati da se osiguraju ili da zaštite ta ulaganja. Nakon toga je lančani učinak pogodio i udario svojim repom ovu prvu strukturu, dodao je.

Ekonomski analitičar HRT-a Željko Kardum rekao je da su sada svi počeli govoriti protiv APN-a.  APN je samo “šlag na torti”.

– APN je zapravo samo dolio ulje na vatru i sam sebi poništio svoju svrhu, rekao je Kardum.

Ustvrdio je da je porezna politika Hrvatske u zadnjih 30 godina poticala ljude da ulažu u imovinu, a ne u rad.

– Svaki Hrvat želi kupiti svoj stan. Svaki Hrvat želi imati apartmane. On zna da na prihode koji mu dolaze tako neće plaćati porez, odnosno da će plaćati neki smiješni porez, dodao je Kardum.

Na svaki peti kredit odlazi polovica dohotka mjesečno

Šošić je upozorio kako na svaki peti kredit odlazi polovica dohotka mjesečno ili čak više da bi se kredit servisirao.

– Još jedna četvrtina kredita odlazi između 40 i 50 posto dohotka. To su vrlo visoki omjeri, rekao je Šošić.

Dodao je da bi rast kamatnih stopa trebao biti blag prema svim sadašnjim očekivanjima. No, može biti i nagliji.

– Recimo, da kamatna stopa naraste za dva postotna boda, onda taj omjer s 50 posto raste na 60 posto dohotka, upozorio je Šošić.

– I onda ostane manje raspoloživog dohotka za sve ostalo, za potrošnju, i zapravo cijelo gospodarstvo i svi ostali pate, nadovezao se Kardum.

Šošić je rekao da razmjeri još nisu zabrinjavajući te da je početna razina duga relativno niska.

– Kod nas puno građana ima nekretnine bez kredita, 80-ak posto, jako je visok postotak onih koji nemaju nikakve kredite, dodao je.

Vedriš: Nema nikakve opasnosti od sloma tržišta nekretnina

Vedriš je rekao da nema nikakve opasnosti od sloma tržišta nekretnina zato što se gradi premalo pa neće ostati praznih stanova.

– Mi možemo više govoriti o određenoj socijalnoj i ekonomskoj potencijalnoj opasnosti i krizi, a ne slomu tržišta nekretnina, poručio je.

Vujović je rekao da stranci imaju veliki utjecaj na naše tržište.

– 30 posto kupoprodaja čine stranci, svake godine. To je uglavnom na obali i to nitko ne diže kredit, dodao je Vujović.

– Na razini Hrvatske je 10 do 15 posto, to je u ovim priobalnim… Taj postotak ide čak do 40 posto u Istri, rekao je Šošić.

Vujović je rekao kako u Zagrebu 50 posto kupaca kupuje vlastitim sredstvima.

– Jako puno sad kupuju da bi sačuvali vrijednost novca. Miču iz banaka, s obzirom na to da nemaju prinose na štednju, i pretvaraju u nekretninu, gdje cijene rastu i još imaju najamninu kao nekih prihod, dodao je.

Vujović je zaključio kako se ne može govoriti o balonu i krahu tržišta nekretnina, već samo eventualnoj korekciji uslijed promjena koje se mogu dogoditi.

Utjecaj eura i Schengena

Šošić je između ostalog rekao da uvođenje eura ne bi trebalo imati veći utjecaj na nekretninsko tržište, iako je dodao da bi se kamatne stope mogle nešto smanjiti, odnosno da će biti niže nego što bi bile da nismo uveli euro.

– Budući da ulazimo sada u ciklus rasta kamatnih stopa, moguće je da kamatne stope lagano rastu. No taj će rast biti onda nešto blaži nego što bi inače bio. Tako da ne bi trebalo biti većih učinaka samog uvođenja eura na tržište nekretnina, rekao je Šošić.

Vujović je pak rekao da je Schengen tu puno značajniji. Bolja prometna povezanost apsolutno će učiniti naše nekretnine još atraktivnijima, poručio je.