Vlasnik agencije za nekretnine: I u ovoj će godini rasti cijene stanova

Ivan Varat, vlasnik boutique agencije za nekretnine San Patrik, komentirao je za Poslovni dnevnik situaciju s potražnjom i ponudom stanova.

– Tržište nekretnina uvijek je aktivno, zbog situacija koje utječu na potražnju. To nije slučaj samo s Hrvatskom, već i u mnogim drugim državama Europe i svijeta. Realno je očekivati da će ponuda u jednom trenutku zadovoljiti potražnju, inflacija uzrokovati rast kamatnih stopa, što će usporiti rast potražnje.

Varatova se agencija ističe kao ‘boutique’, jer je specijalizirana s fokusom na klijenta i efikasnost u cijelom procesu kupoprodaje nekretnine. Komentirao je i o utjecaju eura na cijene stanova i nekretnini kao dobroj investiciji.

– Trenutačna potražnja za stambenim nekretninama koju vidimo u Hrvatskoj rezultat je nekoliko faktora. Mi smo prošli šest godina recesije od posljednje velike krize 2008. godine i u tom se razdoblju vrlo malo gradilo. To je dovelo je do manjka ponude. Kada smo napokon 2015. izašli iz recesije ponuda jednostavno ne može zadovoljiti potražnju.

– Ipak, potražnja se još konstantno povećava zahvaljujući rekordno niskim kamatnim stopama na stambene kredite. A tu je i APN, državno subvencioniranje kredita za mlade do 45 godina. Zbog potresa je dodatno porastao interes za stanovima u sigurnim novogradnjama. I na sve to inflacija i niske kamatne stope na štednju još više motiviraju ljude da novac s računa u bankama investiraju u nekretnine.

– Također, tržište nekretnina je uvijek aktivno jer postoje neplanirane životne situacije koje utječu na potražnju. To su rođenje djeteta, rastave, smrti ili starost zbog čega se mijenjaju potrebe i kriteriji za stambene nekretnine – naglasio je.

O “nekretninskom balonu”

– O tom se pojmu sve češće piše, evo prilike da razjasnimo što je to uopće. Pojam balona nekretnina odnosi se na neosnovani i brzi rast cijena nekretnina nakon kojeg zbog raznih čimbenika dolazi do naglog pada cijena, tzv. pucanja balona što dovodi do sloma određenog tržišta.

– Osnovni princip balona nekretnina leži u činjenici da se vrijednost nekretnina ne dovodi u vezu s realnim okolnostima kao što su primjerice razvoj i povećanje broja stanovnika.

– Savjet HNB-a je lani suptilno upozoravao da se na tržištu nekretnina napuhuje balon. Ova situacija s povećanom potražnjom i rastom cijena stanova nije specifična samo za Hrvatsku. Isto se događa i u velikoj većini zemalja svijeta među kojima prednjače Kina (5-godišnji rast cijena 111%), Hong Kong (94%), Izrael (55%)…

– Postoji rizik da se dogodi crni scenarij i tržište nekretnina doživi nagli slom. No, realno je očekivati da će ponuda u jednom trenutku zadovoljiti potražnju, inflacija uzrokovati rast kamata što će usporiti rast potražnje.

– Tako bismo se nakon faze ekspanzije u kojoj smo trenutačno ušli u sljedeću fazu tržišta nekretnina, tzv. fazu povećane ponude u kojoj potražnja pada i izjednačuje se s ponudom, a cijene zaustavljaju rast. No, prema svim pokazateljima i projekcijama 2022. bi trebala biti još jedna godina ekspanzije.

O nerealnim cijenama kvadrata

– Cijene od 8 do 10 tisuća eura za kvadratni metar stana u Zagrebu koje su punile novinske stupce izvučene su iz konteksta. Radi se o nekoliko vrhunskih novogradnji na atraktivnim lokacijama u strogom centru i s obzirom na specifičnu tržišnu nišu, imaju kupce.

– Realna slika u Zagrebu je da se dodatno zbog straha nakon potresa povećala potražnja za novogradnjama. Cijene rastu, novogradnje se prodaju i prije nego se izgrade te u Zagrebu prosječna cijena kvadrata stana prema Crozilli iznosi 2271 EUR.

– Naravno cijene se razlikuju od kvarta do kvarta. Iako laicima sve novogradnje izgledaju isto, to nije tako. Zato je važno provjeriti bonitet investitora, njegove reference te opremu i ugrađene materijale.

– Starogradnje u Zagrebu prate cijenu novogradnje i tu možemo vidjeti primjere nerealno visokih cijena. Naime, osim lokacije, cijenu određuje stanje zgrade, bilanca pričuve, opremljenost stana, kvaliteta gradnje i troškovi adaptacije. Ovdje je važna uloga agencija koje bi činjenicama i brojkama trebale objasniti realnu cijenu i savjetovati vlasnike.

Hoće li cijene i dalje rasti?

– Hrvatska narodna banka izradila je projekciju rasta hrvatskog gospodarstva u 2022. od 4,1%. Ako se to ostvari bez dodatnih šokova zbog korona ili neke druge krize, cijene nekretnina će nastaviti s trendom rasta, vjerojatno blažim nego u 2021.

– Prema najavama Europske centralne banke (ECB) u 2022. kamate će ostati na istom nivou. To znači da će se kupci i dalje moći povoljno zaduživati za stambene kredite. To također znači da će ljudi povlačiti štednju s banaka gdje je prinos 0,02-0,05% i ulagati u nekretnine gdje su prinosi 4-5% godišnje.

– Hrvatski građani na štednim računima imaju 240 milijardi kuna. Za očekivati je da će se dio novca preliti u nekretnine jer novac na štednju svaki dan gubi vrijednost uz niske kamate i visoku inflaciju.

– Proteklu godinu obilježila je još jedna specifična situacija u građevini koja je dodatno utjecala na rast cijena nekretnina – veliki rast cijena sirovina i opreme, 30 – 40% u prosjeku u odnosu na 2020. Predviđanja stručnjaka iz građevinske industrije govore da će se u 2022. zadržati postojeće cijene sirovina uz visoke cijene energije.

O utjecaju rasta cijena sirovina na uvođenje eura i ulazak u Schengen

– Ulazak Hrvatske u eurozonu, uvođenje eura kao službene valute što HNB najavljuje za 1. siječanj 2023. te ulazak u jedinstveni gospodarski prostor EU tzv. Schengen tijekom 2022. godine imat će za posljedicu jednostavnije procedure, olakšavanje putovanja i poslovanja te samim time pozitivne posljedice i rast broja transakcija nekretninama u Hrvatskoj. Pretpostavlja se da će utjecaj eura i Schengena najviše osjetiti tržište nekretnina na obali.

O isplativosti ulaganja u nekretninu

– Već tradicionalno na našim prostorima štedi se “u cigli” što nam govore i novi podaci Eurostata. Prema njima 91% hrvatskih građana živi u nekretnini čiji su vlasnici što nas svrstava na 3. mjesto u EU iza Rumunjske i Slovačke.

– Niske kamate na štednju uz inflaciju, tj. rast cijena dobara i usluga motivira kupce na ulaganje u realnu (fizičku) imovinu koja u takvoj situaciji ne gubi vrijednost. Veliki broj ljudi se zato odlučuje investirati u nekretnine jer ipak nisu vični ulagati u dionice, fondove ili kriptovalute.

– Nekretnina je dobra investicija. Ako se ljudi odlučuju investirati u nju, savjet je da se kupuju kvalitetne i likvidne nekretnine na atraktivnim lokacijama. Odnosno, one koje se u kratkom roku mogu ponovno pretvoriti u novac – istaknuo je Varat.